案情简介

路老先生承租单位的一套102号公房由小女儿路芳居住。1993年房改时，路老先生表示该套公房谁购买就归谁。由于路芳的两个哥哥和姐姐都没钱购买，最终由路芳购买。因当时只能由承租人购买，因此房本下来后登记在路老先生名下。

1997年路老先生的老伴儿去世。1999年，路芳搬到单位分的房子居住，将102号房对外出租。

2000年，大哥路海岳父生病住院，102号房离医院比较近，路海便借住102号房一段时间。当时路老先生写了一份说明，表示102房实际归路芳所有，待到能过户时过户给路芳。2004年，路海将102号房屋返还。路老先生准备将房屋过户给路芳，但该房屋仍不允许上市交易。于是路老先生立下公证遗嘱，表明102号房由路芳继承。

2015年初，路老先生过世，路芳拿出公证遗嘱，希望哥哥姐姐配合办理过户。二哥提出异议，称属于路老先生的份额由路芳继承，但是属于老太太的份额，应由兄妹四人继承。无奈路芳咨询律师寻求帮助。

律师解读有公证遗嘱并不一定按继承处理

北京市东元律师事务所合伙人李松律师，接受路芳的委托，查看了相关材料后，认为路芳和路老先生形成了借名买房的法律关系。

律师经了解，102房的购房合同、发票、完税凭证等都是由路芳持有，房屋自购房后至今也是由路芳实际占有、使用、支配。虽然房屋登记在路老先生名下，但实际所有权人是路芳，双方形成借名买房的法律关系。

2000年路老先生写的说明也表明路老先生和路芳之间存在借名买房的法律关系，因暂时不能过户，待能过户时配合路芳办理过户手续。2004年，因仍不能办理过户手续，路老先生立下公证遗嘱，也是为了履行自己配合路芳过户的义务。

虽然路老先生有公证遗嘱，但是不应以继承来处理，该房产实际上是路芳财产，并不属于路老先生的财产，路老先生去世后也不属于其遗产，不应按照遗产处理。

李松律师接受路芳的委托，以合同纠纷诉至法院，要求路芳的哥哥姐姐办理102号房屋过户手续。二哥路江又以继承纠纷将路芳等三人诉至法院，要求依法分割路老先生遗产102号房。

李律师向审理继承案件的法官提交了路老先生的说明、公证遗嘱以及路芳购房相关手续、从购房到现在实际占有、使用房屋的凭证，证明双方存在借名买房的法律关系，该房屋是否属于路老先生的遗产存在争议，且已诉至法院。

审理继承案件的法官认为继承案件的审理应以合同纠纷案件判决结果为依据，因此继承案件裁定中止。

在借名买房合同纠纷案件中，李律师提供了相关证据材料，路芳的大哥和姐姐均认可该房屋确属路芳所有。路江不认可路老先生的说明，但未提出鉴定。

此外，路江认为，借名未经过其母同意，因此无效。李律师表示借名买房是一个合同关系，如果借名成立，该房屋都不属于路老先生的房产，更谈不上是与老伴儿的夫妻共有财产，因此借名买房的约定，也不需要其母的同意。

最终法院认为路芳和路老先生已形成借名买房的合同关系，其他三子女作为继承人应履行合同义务，判决路老先生三子女配合路芳办理102号房屋过户手续。

律师提醒

李松律师表示，因房改时有些单位只允许原承租人购买，或用长辈的工龄优惠比较多，所以借名买公房的情况并不罕见。

通常借名买房都是亲戚间，都没有书面的约定，在认定是否存在借名买房法律关系时，借父母名义购买比借其他亲戚名义购买更困难。子女为父母买房出资通常被认为是赠予，或是借款，不能因子女给父母的房子出资了，就简单地认定为借名买房。

因此在认定子女和父母之间是否形成借名买房法律关系时，通常要有书面的协议，即使不是书面的借名买房协议，也要有类似本案中路老先生书写的说明，证明双方确有借名买房的事实存在。否则只是子女长期占有、使用父母的房子，想认定借名买房比较困难。