100平方米的房子4个月涨了12万元，不打广告的楼盘开盘前也能预订三轮……楼市正被塑造为只涨不跌、稳赚不赔的“神话”。在这神话背后，是国人自古以来对土地的依赖和眷恋，是对“土地稀缺”、房产是永不贬值的不动产的坚定信仰。

　　然而，历史上的残酷事实却不容漠视：土地稀缺远甚于国内的日本、香港，分别在上世纪80年代和90年代末神话破灭之后，房价跌到了原来的1／4！历史证明，神话之所以是神话，就在于它让人相信让人顶礼膜拜却缺乏应有的理性支撑；而任何不合理的神话，纵使让人畏惧让人觉得不可打破，也总会有破灭之时。

　　“国六条”的出炉、7000亩新楼盘的即将放量、投资利润的缩小，楼市“神话”已隐隐透出原形显露的迹象。泉州楼市的神话还能维持多久？记者详细调查，并请专家理性分析，希望能给市民购房提供有益的参考。□本期执行：林绿波蔡潇漩

　　质疑

　　每平方米5000元甚至6000元起价！泉州楼盘的价格迅速追上国内一线城市的水平，这让最初预言4000元封顶的专家们大跌眼镜，始料未及。然而，如此高的房价，业主们又享受到了什么样的品质和服务呢？

　　据了解，售价5000元每平米的楼盘，厦门海沧有70％观海率，东莞有精装修，而在泉州呢？部分楼盘绿化面积寥寥，楼间距过密……甭提开发商自吹的欧陆风情、超值享受，连物有所值都很难保证。

　　另一个值得关注的现象是：泉州房价与家庭年收入的比例远远超过了世界银行的标准！无论从价值定律还是经济承受力，目前的房价都有令人质疑之处。

　　低楼盘品质：5000元房价买不到阳光

　　“买了5000元／平方米的房子，还要每天拉上窗帘，看不见阳光。”市区刺桐路一小区的陈小姐无奈地说，由于和对面住户距离太近，双方的生活起居全都“看透透”。

　　“两座楼房南北间的距离应为楼高的0.7倍，东西间的距离应为楼高的0.5倍。”这是国家明文规定的内容，但据了解，我市不少楼盘建成后都达不到售楼处楼盘沙盘上所标合法比例的距离，实际距离甚至相差5米—10米。

　　楼间距问题只是泉州楼盘的一小处硬伤。福建房地产协会的陈三宝说，按照标准，达到小区级的要求，应该建设所有8项配套公建，并占住宅用地面积的27％—49％。泉州小楼盘的比例占到一半以上，在这么有限的空间里，保证配套公建面积根本不现实。

　　“对比同样为福建中心城市的福州、厦门，泉州的大盘数要少了一倍以上。这也意味着，泉州物业整体还处在较低的水平。”泉州南方物业的黄济志经理表示，相比于福州、厦门大批高规格的物业管理公司，泉州市只有屈指可数的三家。且泉州大量小楼盘的绿地只占总面积的10％—20％，尤其是上世纪80年代的一些住宅小区，压根儿没有物业管理。

　　高房价收入比：

　　我们还能承受多久

　　国际上有个房屋价格与家庭年收入的比例，按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.8~5.5倍之间，发展中国家的房价收入比一般在3~6倍之间最合理。

　　陈三宝表示，2005年，泉州城镇居民的可支配收入为14209元，一个普通三口之家的家庭年可支配收入是4.3万元，而目前的泉州中心市区的平均房价已经达到5000元／平方米，即使按国际标准每户居民80平方米计算，房价收入比已经超过9倍（目前市区房产面积多在100平方米／户以上，实际的房价收入比还要更大）。而即使是1997年房地产泡沫破灭前的香港，房价收入比也只有11倍。

　　陈三宝认为，泉州居民的房价收入比已大大超过了世界银行的标准。在此情况下，如果居民收入不变，泉州房屋均价一旦突破6500元／平方米，就很有可能出现泡沫大破灭。

　　分析

　　楼市“高烧”不止，如何降温成为各界人士翘首以盼的热点问题。国务院适时出台“国六条”，我市也出现首套限价房以及近期将释放的大量楼盘，都将成为房价“退烧”的良方。业内专家大胆预测，房价很有可能告别快速上涨，逐渐步入平稳发展期。

　　风起云动：市区出现首套限价房

　　细心的市民会发现，泉州首个限价房楼盘已于近日亮相。这个占地1万多平方米、最高限价为2850元／平方米的江南楼盘，比目前的江南房价低了700元／平方米左右。

　　该楼盘显然不会成为泉州市区的惟一一个限价房楼盘。有关人士介绍，限价楼盘主要源于限价土地。去年7月，泉州部分土地拍卖就已经有了最高限价。具体做法是在出让土地时就设置宗地为中低价位房，限制了宗地开发后房价的最高价格，如2005年的06号地块的住房销售最高限价为3550元／平方米，这是泉州首次拍卖限价土地。同时，10号和12号地块也定出了“最高限价”。相信随着这些土地的陆续开发，更多的限价房很可能拉动泉州房产均价的下降。

　　倾盆大雨：近7000亩大盘即将放量

　　过去十个月，市区楼市靠着零星的七个楼盘苦苦支撑。开发商们凭借着近乎干枯的房源，在短短几个月内，把房价从三千多元飙至近五千元。

　　但从现在开始，一切有了新气象。

　　首先是超百万平方米的商业楼盘将成为解决久旱的甘露。以阳光曼哈顿、国际华城、山水湾、日出东方、明光花园、玉湖嘉苑、辉映江山、江滨豪园为代表的十几个楼盘将在今明两年内登场，预计销售面积可超过100万平方米。这一数量是去年以来的1倍、过去十个月的20倍。

　　紧接着，大桥南片区3000亩、城东安置小区1400亩、宝秀小区328亩、海星小区189.2亩、见龙亭安置区370亩等周边五个小区共计5000多亩的放量，将为泉州楼市浇上倾盆大雨。其中仅桥南片区的释放量就相当于2001年至2003年泉州全市商品房实际销售面积。而五大片区加上中心市区的百万新盘，总共近7000亩楼盘供应量，这将超过2001到2006年所有商品房的建筑面积。

　　另外，市政府首个限价房江南雅园近日出炉，江南经济适用房即将登场，这些都无疑将给火爆的楼市浇几盆冷水。业内专家大胆预测，随着供应加大，房价很有可能告别上涨，走进平稳甚至下跌期。

　　电闪雷鸣：“国六条”正面吹袭楼市

　　5月11晚生成的“强台风”“国六条”，让不少人对房价有了信心，而这一信心源于两点：首先是政策刚一颁布，各地房地产二手市场价格就应声而跌，上海在跌、杭州在跌、深圳在跌，这是看得见的效果；其次，以往政府出台的政策把责任推给了市场和开发商，没有很好地找到治理房地产市场的源头。此次“国六条”直指房市“要害”，其中最重要的是政府把调控方向转向政府自身，明确了地方政府责任。

　　业内人士预测，“国六条”有可能会推生三大利器，从而降温泉州楼市。

　　■利器一：有区别地提高首付受益人群：中低收入家庭

　　打击人群：短线投资者房地产商

　　在“国六条”中，“有区别地适度调整信贷政策”是个新颖的提法。中国社会科学院金融研究所博士尹中立表示，将出台的政策很可能会把房源分为普通住宅和豪宅，以此为依据制定不同的首付成数。这不仅抬高了炒房者的购房门槛，并能够迅速将旺盛的市场购买力腰斩大半，同时增加开发商的成本。

　　■利器二：对购第二套房征收重税

　　受益人群：自住型购房者打击人群：多套房屋拥有者

　　据中国经济网报道，国土资源部土地利用司副司长束克欣曾在年初透露，购买第二套住房将可能被征高额不动产税。业内专家认为，实行差别税率，对第二套房增收重税是有效打击投资者的途径。征收办法一旦出台，那些投资豪宅或多套房的，将受严厉打击。

　　■利器三：“三限”政策受益人群：中低收入家庭打击人群：开发商

　　“限比重”、“限面积”、“限价位”的三限政策不久后将亮相。据报道，建设部政策研究中心处长赵路兴近日指出，“三限”政策将专门针对新开工的住宅建设项目。今后，地方建设部门将对住房面积、销售价格事先做出明确限制性规定，不符合这个规定的，将不能开工。

　　提醒

　　股市多变、国家对外汇黄金市场的管制、超低的银行存款利率，使得房地产一度成为普通百姓投资保值的最佳选择。但当房价涨幅难以扶摇直上，信贷政策又往不利于投资房产的方向变化时，投资房产正成为“高危”行为。

　　著名理财专家杨晨说，存款回报率是1％~2％，但风险系数仅有2％到3％；而房地产虽然回报率达到10％，但其风险系数却高达20％，位居理财业之首。

　　长线投资者：以租养贷26年才收回成本

　　近日，刘女士在中心市区买到一套价格4500元／平方米、面积100平方米的商品房，总房款45万元，首付三成共13.5万元，并获得了31.5万元期限15年的银行按揭贷款。泉州东禾房地产咨询有限公司的金融专员吴华玲为刘女士的出租收益算了一笔账：

　　根据中心市区的租赁现状，刘女士每月可得租金1300元，空置期一个月，月物业管理费1元／平方米，租赁综合税1300元／月×11月×5％＝715元。在新利率下，刘女士采用等额还款方式，每月的还款额为2616元，15年累计还款470880元，那么刘女士的年出租收益＝1300×11－715－100×1＝13485（元），扣除其每年支付贷款的金额31392元，每年的净收益为－17907元。

　　除此之外，刘女士的前期投入成本＝135000（首付）＋450000×1.5％（契税）＋450000×2％（维修基金）＋450000×0.05％（印花税）＋50000（装修费）＋40000（家电、家具）＋315000×1％（贷款手续、保险、律师费）＝243900（元）。

　　以2005年泉州每位居民平均可支配收入计算，刘女士的年盈余＝14209元（普通收入）＋13485元（年出租收益）＝27694元。

　　由此得出，刘女士收回投资时间＝总支出／年赢余＝25年零9个月

　　显然作为长期投资，“以租养贷”会越养越亏，更谈不上会有投资回报了。事实上，25年收回成本只是乐观的估计。在此其间，以租养贷还面临着空租期、税费政策、租金价格、装修维修、贷款利率等五大风险。

　　短线投资者：

　　炒房不如存银行

　　房贷利率的上调和购房两年内转手加重税的政策就像两把利剑，让许多已经踏入投资房产队伍中的人“前怕狼后怕虎”。

　　21世纪不动产的林锦寺店长说，房产从预售开始到拿到产权证，耗时至少两年。如果市民王先生在市中心购入一套价值50万100平方米的房子，首付30％即15万元、贷款35万元。两年后该房房价涨到6000元／每平方米（乐观估计）。如果此时王先生将房子卖出，其收益为：（6000－5000）×100－600000×5.5％（营业税）－23500（两年贷款生成的银行利息）－600000×1.5％（契税）－600000×2％（维修基金）－600000×0.05％（印花税）－350000×1％（贷款手续费、保险费、律师费）＝18700元。

　　而王先生如果将这笔钱存入银行两年，其两年的利息为22600元，如此看来，短线炒房比存银行整整亏了3900元。

　　链接

　　“人多地少”的日本在房地产方面提供的负面教训让人印象深刻。像日本的股市一样，日本的地价从上世纪90年代初期的泡沫经济正式崩溃以来，经历了长期下跌过程。从1991年的最高峰计算，日本的地价直线跌落了80％。这将日本经济拖入了几乎看不到希望的长期停滞阶段。

　　在更加“人多地少”的香港，土地资源的极其有限性及港府对土地供应的控制，让香港人养成了一种根深蒂固的土地崇拜。可以印证这种崇拜的一个事实是，不仅地产股票市值占有香港股市10％以上的绝对份额，地产公司也一直被视为最为稳定的篮筹。然而，在1997年香港地产市场崩溃之后，到2002年短短5年之中，房地产价格暴跌了70％。地产暴跌的历史第一次也决定性地打穿了香港人“房地产永远不会下跌”的幻觉。

　　建议

　　在楼市面临诸多变数的情况下，急着买房自己住的市民该怎么选择？理财专家给出了一条好建议：转变观念到处可置房，并且市区一套房＝郊区房＋车，不要挤中心市区楼盘寥寥的独木桥。

　　笋江花园和江滨花园的间隔不过500米，每平方米的房价差距却达到1500元。是桥南北的地段差距？还是市民的一念之差？

　　其实，一条晋江、一座刺桐桥、一条坪山隧道，隔开的不只是江南、洛江与丰泽，更把人们的思维牢牢定在了市中心和郊区的概念上。

　　目前洛江区的房子均价约为3000元／每平方米，同样的楼盘放在中心市区，价位为5000元／每平方米。吴华玲说，一套100平方米的房子，中心市区要比洛江贵了20万元左右。这意味着，同样投资50万元，中心市区只能买到100平方米的房子，而在洛江区则可买到100平方米的房子＋15万元的车＋5万元装修费。

　　“行政中心都可以搬到郊区，居民为何就不能选择在郊区置业？”苏子建议，市民要有大泉州的观念，应相信郊区置业从居住环境到升值空间都会更好。在北京上海半小时、甚至一小时圈的置业都是合理并受欢迎的。目前，泉州的城市发展迅速，因此距中心市区车程只有15—30分钟的郊区前景巨大。他预计，2008年左右，洛江将是泉州的东大门，而江南成为连接晋江、石狮等发达腹地的窗口，桥南则为最大的居民小区，东海和秀涂将成为行政中心。市区骨架撑开后，郊区变为市中心只是时间问题。

　　另外，根据公交优先的规划，2010年，泉州市民的公交出行比例将达到25％，平均运营速度达20公里／小时以上，建成区任意两点间公共交通可达时间不超过50分钟。观念更新后，更发达的城市交通必将给郊区置业带来更多便利。

　　展望

　　据报道，房地产专家孟晓苏认为，我国房地产业发展七年为一个周期，五年发展、两年低落。根据在一个周期的时间里增长期长、而衰退期短的理论进行判断，苏子认为，泉州房地产业从2001年开始成熟起步，到今年刚好五年，也就是增长期将在今年画上句点，2007、2008两年泉州房市将进入震荡期。因为五年发展已经积累下了不少问题，主要是投资增长过快，这个火爆的市场引得方方面面都向房地产投资，如果不加约束就会产生过量产出。另外一个值得提及的巧合是，日本地产泡沫从1985年开始到1991年达到顶峰，大约也持续了六年。在中国房地产持续六年的牛市中，泉州的房价已经涨了将近3倍。无论是时间的长度，还是房价的升幅都已经构成变动的可能。